中智信息:掘金“土地要素市场化改革”

时间:2021-07-19        来源:地信网        作者:地信网        浏览:14697

       “推动土地要素市场化配置”,是当下社会热词。2020年4月发布的《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》等重要文件,都把它摆在突出位置。
       其实,自2012年《土地管理法》启动修改以来,土地要素市场化加速的序幕就已拉开。它催生了一个不太被大众关注的细分市场——土地要素市场网络交易平台的搭建和维护。
       长沙市中智信息技术开发有限公司(以下简称“中智信息”),目前占据了这个行业很大一块市场份额,其相关产品年销售额约两三个亿。
       “随着改革的持续推进,这个市场的容量会扩展到百亿规模。” 中智信息副总裁杨涛认为。

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中智信息副总裁杨涛
 
改革催生的细分市场
       土地、劳动、资本,并称社会生产三大基本要素。
       生产经营活动中,生产要素需要流通。但土地本身不可移动,它在社会生产中的“流通”,实际上是土地权益的流通。比如政府征收一块农村集体土地,意味着这块地的所有权从村集体转到了国家手中;政府代表国家把土地卖给开发商,实际上卖出的,是这块的若干年使用权。
       权益,是通过制度设计出来的。中国庞大复杂的土地制度下,衍生出了各种土地权益。人们普遍知晓的,有宅基地使用权、国有建设用地使用权;比较陌生的,有城乡建设用地增减挂钩节余指标、补充耕地指标。每一种都承载了巨量财富,从社会生产要素的角度看,它们可统称为“土地要素(的表现)形式”。
       很长一段时间里,土地要素形式在社会生产活动中的配置,主要通过政府计划指令来完成。各类划拨土地的存在,就是最直观的案例。
       但随着改革开放的深化,用更灵活高效的市场手段来配置土地要素,愈发得到重视。
       尤其是2012年以来的新一轮土地制度改革,进一步推动了土地要素市场化。比如城乡建设用地增减挂钩节余指标,以前只能在县域范围内调剂,如今可以在省域范围内竞价交易;各地开展的“三权分置”改革,创造出了一种新的土地要素形式——农村集体承包土地经营权,它也可以拿到市场上交易;还有补充耕地指标、集体经营性建设用地使用权等等,也被赋予了越来越多的市场化色彩。
       与上述改革同步的一项举措是,各地纷纷抛弃了私下协商、现场叫价等传统土地交易形式。取而代之的,是更为公开、透明、便捷的网络交易。以长沙为例,从2008年就开始实施国有建设用地使用权网上挂牌交易。
       上述种种变化,催生了一个细分市场——土地要素市场网络交易平台的搭建和维护。
       成立于1999年的中智信息,是较早进入这个新兴市场的企业之一。2012年中国信息化(国土资源领域)成果评选中,该公司凭借自主开发的凭借“湖南省省、市、县三级国土资源网上交易系统”获得三等奖,开始在行内崭露头角。

建了500多个交易平台
       长沙浏阳市,是国务院授权的33个土地改革试点县(市、区)。
       经过一年多的筹备,浏阳在2016年底准备了一批集体经营性建设用地,用于入市试点。当地政府,希望有一个网络平台来实施交易。
       平台搭建业务,被中智信息承接。
       2016年底,平台上线。2017年1月,一个叫刘润香的当地人通过这个平台,以90万元的价格竞下了一块3.18亩建设用地的使用权,并用于建造了一所幼儿园。这是湖南第一宗真正意义上的集体经营性建设用地使用权入市交易。截止2021年7月13日,该平台完成了239宗集体土地交易,成交总额6.4427亿元。
       浏阳这类县级交易平台,中智信息目前建设了417个。市级和省级平台,该公司分别建设了135个、13个,如长沙市“我有地·我要地”平台、浙江省国土资源网上交易系统等。
       在上述探索的基础上,中智信息又推出了新一代产品,“中智土地要素市场交易平台V1.0”。
       这款产品以国土空间基础信息平台为基础,以移动互联为载体,以“一地一码”、VR、人工智能、区块链为媒介,依托大数据技术,在资源提供者和用地需求者之间架构一条新型、便捷、专业的宣传推介和服务路径。
       它的亮点有:“一地一码”,一码涵盖地块全生命动态;读地手册,中英文双语导读地块核心价值;VR技术,720度全景展示地块多维立体效果;园区直通,全链条快搜园区产业政策和空间布局;司法链构建数字化见证机制  确保交易数据来源可溯、去向可查、监督留痕、责任可究;大数据决策分析,智能匹配商业项目需求和用地规划;AI互动,24小时人工智能无时差在线解答;产业用地计算器,测算产业投入产出双向选择用地规模;招商协同,多方共享共建共创共赢。
       今年6月,“2021年湖南软件名品”评选结果公示,“中智土地要素市场交易平台V1.0”榜上有名。

一个改革创造红利的案例
       人民公社时期的“社队办企业”、八九十年代的“乡镇企业潮”,占用了大量集体土地。1998年《土地管理法》出台,规定非农建设必须使用国有土地,从法理上杜绝了“集体土地办企业”。本来意义上的“集体经营性建设用地”,主要是90年代中期之前形成的乡镇企业用地,属于历史遗留产物。
       按董继祚等人的估算,这类土地在全国范围内约有4000万亩,且有相当比例处于闲置状态。问题在于,它们所处的交通区位往往不太好,投资价值有限,入市也可能无人问津。
       为了解决这个问题,浏阳等土改试点区探索出了“集体经营性建设用地异地调整入市”模式。
       它的运作逻辑是:先在县域内找到若干建设用地(如闲置宅基地、学校企业用地),复垦为耕地。站在全县发展的角度考虑,此处减少了若干建设用地(意味着丧失了一些土地建设开发权),是不是可以在县域内其它地区补上?具体的补法,就是在更具备工商业发展条件的地区找一块农用地,把它变成建设用地——也视为“集体经营性建设用地”。增减过程中,只要保证全县耕地数量和质量总体不变,就不违背耕地保护的基本原则。
       当然,操作中还要遵守一些要求。比如,“补”做建设用地的农用地,得在建设规划区内,不能是基本农田和生态保护林(既符合国土空间规划和用途管制);再如,得获得上级有关部门同意。
 
行业前景值得期待
       “集体经营性建设用地异地调整入市”,被2019中共中央、国务院《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》所肯定。
       那一年,《土地管理法》修改,删掉了“非农建设必须使用国有土地”之规定,为“异地调整入市”扫清了法律障碍。当年的中央一号文件也提出,“全面推开农村集体经营性建设用地入市改革”。
       自此,“集体经营性建设用地”的内涵和外延得到了极大扩充。这类土地的入市,从商业操作上变得切实可行。
       入市意味着要交易,交易就需要有平台——浏阳等土改试点区就是很好的说明。对中智信息等平台建设服务供应商来说,这都是商机。该公司估算过,按现行建设标准,集体经营性建设入市带给其所在行业的市场空间约50个亿。
       对这个行业来说,还有其它一些政策红利点。比如,2021年初中共中央办公厅、国务院办公厅《建设高标准市场体系行动方案》中所提到的——“加快推进城乡统一的建设用地市场建设,统一交易规则和交易平台”、“开展土地指标跨区域交易试点”、“探索增加混合产业用地供给”。
       这些改革措施,都会产生相应的市场需求,从而推动交易平台从线下走上线上,从面对面转为屏对屏。
       党的十八大以来,中央对深化农村土地制度改革作出一系列重大决策部署,发展多种形式适度规模经营,初步构建了新时代的农村土地管理制度“四梁八柱”。为实现中央提出的“加快建设”要求,杨涛认为还要重点深化三方面的改革研究。一是聚焦“谁来入市”,进一步明确入市对象范围和入市主体。二是聚焦“入市成本价格”,完善城乡建设用地价格形成机制。三是聚焦“钱怎么分”积极探索入市收益分配制度。
       “通过交易平台的建设,则能进一步为市场解绊、为主体增收、为交易提速、为监管助力。”杨涛说。
 
[党建故事]
       党支部里的两个关键词:使命感和创新精神
       长沙市中智信息技术有限公司的办公楼内,有一个党员活动室。公司党支部的学党史活动,通常在这里召开。
       该公司的一块主要业务,是土地要素交易平台的建设维护——一个因新一轮土地制度改革而兴起的细分行业。要从事好这个行业,需要对中国土地制度的沿革有所了解。中国共产党领导下的土地改革史,也就成了公司党支部学党史活动的重要话题。
       在公司党支部书记姚杰看来,土改史中的两个关键词,与公司党支部建设和公司发展高度关联。
       一是使命感。土地制度牵系国家根本,上世纪二三十年代的土地改革、新中国成立前后的土改运动、50年代的农业合作化运动、改革开放初的“分田到户”、八九十年代成形的国有土地出让制,都深刻影响了国家民族命运。当下的这轮土地制度改革,对完善社会主义市场经济体制、积极践行乡村振兴战略意义重大,亦是国之大事。中智信息所处的这个细分行业,是推动改革进程的众多只手之一。“身为行业从业者,应有站在时代潮头的使命感。”姚杰说。
       二是创新精神。一部百年土改史,也是一部积极创新的历史。上世纪二三十年代,中国共产党准确抓住了中国社会的主要矛盾,发起土地革命、创造了“农村包围城市”的道路,是马克思主义中国化的一次重大创新。新中国成立后形成的“国家—集体”双层土地所有制,是又一次重要的制度创新。上世纪七十年代末的农村土地制度改革,拉开了改革开放的序幕,体现了与时俱进的创新精神。新世纪后出现的增减挂钩等土地管理举措,也展示出了创新的智慧……这一部澜壮阔的历史,给土地行业的互联网企业提供了重要学习素材和丰富灵感源泉。
        “中智信息下一阶段的党支部建设工作,将围绕这两个关键词作文章。”姚杰说。
 
文/地信网
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